Urbanización ilegal de predios rústicos: Tribunal Constitucional confirma multa histórica por loteo con fines habitacionales

El caso que desató la controversia

El 17 de junio de 2025, el Tribunal Constitucional puso fin a una de las controversias jurídicas más relevantes de los últimos años en materia de uso de suelo. En su sentencia recaída en la causa Rol N°15.445-2024, el TC rechazó el requerimiento de inaplicabilidad presentado por Inmobiliaria e Inversiones Ayelén Ltda., validando la constitucionalidad del artículo 2°, inciso primero, del Decreto Ley N°3.516 de 1980. Esta decisión implica que se mantiene firme la multa de más de 39 mil millones de pesos impuesta por el Juzgado de Policía Local de Litueche por la subdivisión y venta de terrenos rurales con fines habitacionales.

Subdivisión aprobada, uso indebido detectado

Todo comenzó en 2015, cuando el Servicio Agrícola y Ganadero (SAG) aprobó la subdivisión del proyecto “Punta Puertecillo”, ubicado en la comuna de Litueche, región de O’Higgins. El predio original de 216 hectáreas fue fraccionado en 296 lotes de 5.000 metros cuadrados, conforme a los requisitos formales del D.L. N°3.516. Pero la fiscalización posterior realizada por la SEREMI MINVU en 2019 reveló que los terrenos estaban siendo utilizados como parcelas habitacionales, contraviniendo el uso rural exigido por la normativa. Esto motivó una denuncia ante el Juzgado de Policía Local, que luego de un largo proceso sancionó solidariamente a la inmobiliaria y a Administradora Punta Puertecillo SpA con una multa equivalente al 200% del avalúo fiscal del predio y sus subdivisiones.

El argumento constitucional de la inmobiliaria

En su defensa, Ayelén Ltda. acudió al Tribunal Constitucional en mayo de 2024 argumentando que la norma aplicada infringía principios fundamentales como la legalidad, el debido proceso, la proporcionalidad, la no confiscatoriedad de las sanciones y la prohibición del doble juzgamiento. Según la empresa, la base de cálculo de la multa —el avalúo vigente al momento del pago— era incierta e impredecible, lo que afectaba la seguridad jurídica. Asimismo, reclamó que la multa impuesta excedía con creces sanciones contempladas en otras leyes sectoriales, que ya había sido sancionada por la Corte Suprema por los mismos hechos en el ámbito ambiental y que el precepto legal cuestionado no permitía graduar la multa de acuerdo con la gravedad de la infracción.

La respuesta del Tribunal Constitucional

Pero el Tribunal fue categórico. A juicio de la mayoría, el precepto legal cumple con el principio de legalidad en su dimensión formal y material, pues la conducta infraccional está descrita de manera precisa en una norma legal vigente y accesible. El avalúo fiscal, aunque variable, se determina mediante un procedimiento reglado por la Ley N°17.235 y no está entregado al arbitrio de la autoridad. Además, la parte requirente tuvo amplias oportunidades de defensa durante el juicio, por lo que no hubo vulneración del debido proceso.

Proporcionalidad y finalidad legítima

En cuanto a la proporcionalidad, el Tribunal valoró la finalidad de la norma: proteger la función agrícola del suelo y evitar la generación de núcleos urbanos informales fuera de los planes reguladores. La transformación ilegal de suelo rural tiene consecuencias permanentes en el ecosistema, el acceso al agua y la infraestructura pública, por lo que justificaría una respuesta legal severa. De hecho, el monto de la multa se vincula directamente al valor del inmueble, lo que introduce un criterio objetivo que atenúa cualquier arbitrariedad.

Confiscatoriedad y doble juzgamiento descartados

Sobre la alegación de confiscatoriedad, el fallo fue claro en distinguir que la multa no implica una expropiación ni un apoderamiento total de los bienes, sino una sanción pecuniaria proporcional. Y respecto del principio non bis in ídem, el Tribunal descartó su aplicación al tratarse de dos sanciones impuestas por autoridades distintas, bajo normativas diferentes: una ambiental y otra urbanística.

Opiniones disidentes

El voto disidente de los ministros Miguel Ángel Fernández y Héctor Mery se centró en que el juez del fondo habría excedido el mandato legal al incorporar en el cálculo de la multa no solo el avalúo del predio original, sino también el de los lotes resultantes. A juicio de estos ministros, dicha interpretación vulneraría el principio de legalidad. Por su parte, la ministra Peredo consideró que todo el precepto legal debió haberse declarado inaplicable, al no contemplar mecanismos para graduar la sanción de acuerdo a la gravedad de la conducta infraccional.

Consecuencias para el desarrollo inmobiliario

Este fallo tiene consecuencias directas para el desarrollo inmobiliario en Chile. La parcelación rural con fines habitacionales, aunque disfrazada bajo figuras contractuales o legales, puede derivar en sanciones millonarias. La sola aprobación del SAG no basta si el destino real del terreno es urbano. Cualquier loteo que no respete el uso de suelo establecido por los planes reguladores o por el D.L. N°3.516 puede ser objeto de fiscalización y posterior sanción.

Cómo evitar este tipo de contingencias

Desde Assentis Abogados, asesoramos a desarrolladores, inversionistas y particulares en el análisis legal previo a cualquier proyecto de subdivisión o venta de terrenos rurales. Es fundamental verificar la normativa territorial, urbanística y ambiental vigente, y no solo desde la perspectiva formal, sino considerando el uso efectivo que se pretende dar al predio. La planificación estratégica y el cumplimiento normativo no solo previenen multas millonarias, sino que resguardan el valor reputacional y patrimonial de quienes participan en el mercado inmobiliario.

Si estás evaluando un proyecto de parcelación o comercialización de suelos rurales, contáctanos. Nuestro equipo de abogados expertos en derecho inmobiliario puede ayudarte a identificar riesgos, anticipar contingencias y garantizar que tu proyecto se enmarque plenamente dentro de la ley.

Puedes revisar el texto completo del D.L. N°3.516 sobre división de predios rústicos, la Ley General de Urbanismo y Construcciones y la Ley N°19.300 sobre Bases del Medio Ambiente para profundizar en la normativa aplicable.

Conclusión: actuar conforme a derecho es una necesidad estratégica

El mensaje es claro: el uso del suelo rural está sujeto a reglas estrictas, y su transgresión no solo genera consecuencias jurídicas, sino que puede comprometer la viabilidad completa de un proyecto. En un escenario legal cada vez más riguroso, actuar conforme a derecho no es una opción, es una necesidad estratégica.