¿Cómo evitar ser víctima de una estafa inmobiliaria en Chile?

El panorama actual del mercado inmobiliario en Chile: Una mirada legal

Durante los últimos años, el mercado inmobiliario chileno ha experimentado un aumento sostenido en las denuncias por incumplimientos contractuales, publicidad engañosa y promesas incumplidas por parte de inmobiliarias. Estos hechos han afectado gravemente a quienes, con esfuerzo, han comprometido sus recursos en proyectos habitacionales o en la compra de parcelas que, en muchos casos, no han llegado a concretarse.

En este contexto, resulta indispensable que conozcas tus derechos, identifiques señales de alerta y comprendas los aspectos jurídicos y técnicos que rodean la compra de bienes raíces, especialmente cuando se trata de proyectos en etapa de preventa o adquisición de terrenos “en blanco”.

¿Qué se entiende por estafa inmobiliaria?

Una estafa inmobiliaria ocurre cuando una empresa o persona natural induce a un comprador a celebrar un contrato de compraventa, promesa u otro acuerdo jurídico, ocultando o falseando información relevante que afecta la existencia, entrega o regularidad del bien ofrecido. A diferencia de una disputa contractual común, este tipo de casos suele involucrar mala fe, falta de permisos o situaciones en que el inmueble comprometido no existe en términos jurídicos o técnicos.

Entre las prácticas más denunciadas, se encuentran:

  • Venta de parcelas sin aprobación del SAG ni subdivisión autorizada.
  • Proyectos habitacionales que carecen de permiso de edificación y urbanización.
  • Contratos que permiten retrasos indefinidos en la entrega sin sanción para la inmobiliaria.
  • Cláusulas penales abusivas aplicadas unilateralmente al comprador.
  • Publicidad engañosa respecto a la existencia de servicios básicos, accesos o uso del suelo.

Principales riesgos de comprar parcelas en blanco

Una modalidad particularmente riesgosa es la venta de terrenos agrícolas sin subdivisión previa, comúnmente conocida como “parcelas en blanco”. En estos casos, los compradores adquieren derechos sobre un lote que aún no tiene rol individual ante el Servicio de Impuestos Internos ni ha sido validado por las autoridades sectoriales.

Los principales riesgos asociados a esta práctica incluyen:

  • Imposibilidad de inscribir el dominio en el Conservador de Bienes Raíces.
  • Prohibición de construir, al no contar con urbanización ni autorización municipal.
  • Retrasos indefinidos en la regularización del predio o incluso rechazo del proyecto por parte de la autoridad competente.
  • Falta de acceso a servicios básicos (agua potable, electricidad, alcantarillado).
  • Eventual nulidad del contrato por objeto ilícito o falta de causa.

Derechos del consumidor frente a promesas incumplidas

En virtud de la Ley N.º 19.496 sobre Protección de los Derechos de los Consumidores, si compras inmuebles o derechos sobre ellos, tienes derecho a recibir información veraz y oportuna, a que se respeten las condiciones pactadas y a presentar un reclamo en caso de incumplimiento por parte del proveedor.

Las promesas de compraventa deben:

  • Estar redactadas conforme a los requisitos legales.
  • Establecer plazos concretos de entrega y condiciones suspensivas verificables.
  • Evitar cláusulas que limiten o anulen tus derechos de forma desproporcionada.
  • Incluir sanciones equivalentes para ambas partes en caso de incumplimiento.

El artículo 16 letra g) de la Ley del Consumidor prohíbe expresamente las cláusulas que permitan al proveedor modificar unilateralmente las condiciones del contrato, salvo que existan motivos fundados y objetivos previamente establecidos.

¿Qué medidas tomar antes de firmar un contrato inmobiliario?

Antes de comprometerte en la compra de una vivienda, terreno o derecho sobre inmueble, se recomienda:

  • Solicitar el certificado de dominio vigente del terreno o unidad habitacional ofrecida.
  • Verificar si el predio cuenta con permiso de subdivisión, urbanización y edificación, según corresponda.
  • Revisar si el inmueble posee rol individual ante el Servicio de Impuestos Internos.
  • Exigir copia del contrato para su revisión previa por parte de un abogado especializado.
  • Confirmar que no existan embargos, hipotecas u otras limitaciones al dominio.
  • Analizar la redacción de las cláusulas de plazo, penalidades, terminación anticipada y condiciones suspensivas.

¿Qué hacer si ya firmaste y detectas problemas?

Si ya firmaste un contrato y posteriormente enfrentas retrasos injustificados, cambios unilaterales en las condiciones o negativa a restituir montos pagados, existen mecanismos legales que puedes utilizar para presentar un reclamo y proteger tus derechos:

  • Presentar un reclamo ante el SERNAC, especialmente en casos de publicidad engañosa o cláusulas abusivas.
  • Interponer una demanda civil por resolución del contrato e indemnización de perjuicios.
  • Iniciar una acción colectiva si existen múltiples personas afectadas por el mismo proveedor.
  • Denunciar infracciones a la Ley del Consumidor ante los juzgados de policía local.

Cabe destacar que, incluso si el contrato fue redactado en apariencia de legalidad, los jueces pueden declarar la nulidad parcial o total de cláusulas que contravengan el orden público económico o que te perjudiquen de forma notoria.

Consideraciones finales

El auge del mercado inmobiliario ha generado oportunidades, pero también ha dado espacio a prácticas empresariales que transgreden los principios de buena fe, equilibrio contractual y legalidad. En ese escenario, la prevención es la mejor herramienta para evitar perjuicios económicos y emocionales de gran magnitud.

Contar con asesoría jurídica antes de firmar un contrato, exigir transparencia documental y conocer las obligaciones legales del proveedor son pasos fundamentales para resguardar tus intereses como comprador.

En Assentis Abogados contamos con un equipo especializado en derecho inmobiliario, derecho del consumidor y resolución de conflictos contractuales. Si necesitas revisar un contrato, presentar un reclamo o simplemente deseas orientación legal en tu proceso de compra, puedes contactarnos directamente a través de nuestro sitio web.

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